华润万象府备案名：华润万象府

【01.区位概况】

华润万象府的区位优势是比较明显的，位于东莞主城区的CBD内，未来周边的发展潜力，比较有想象空间。

CBD内的地块主要以商业+办公+居住为主，万象府位于CBD的西侧（临宏图路）；CBD内的住宅用地都是连片规划的，较容易形成一定的居住规模。

万象府项目共有5个地块，其中A+B+C+D地块都是住宅用地，E区为商业+公共设施用地；此次即将入市的户型产品主要集中在A+B地块。

这两个地块的限高均为120m，这意味着万象府的住宅项目在高度上可以突破传统高层住宅的100m限高这个门槛。

华润万象府目前主要集中在A+B地块（共计约5个地块），2个地块总用地约4.5万㎡，总建筑面积约23.2万㎡，其中计容建筑面积约17.4万㎡，容积率约为3.79，开发强度比较高。

该项目主要由10栋高层住宅+底商+21班幼儿园组成，算是比较大型的综合性楼盘。

【3号楼】

先来看3号楼，老牛一直提醒大家要仔细看标准层平面，这其中包含的信息量很大，尤其各户型相互的布局和影响。

该楼栋梯户比为2梯4户，33层高（首层架空），共有128套房源；该楼栋的户型产品只有2种，都是4房产品，详见下图。

老牛提醒大家，万象府的户型产品没有正南正北朝向，主朝向大多是以南（北）偏西45°为轴呈十字型分布。开发商这样做也可以理解，可以让尽可能多的户型单元拥有西南或东南朝向。

下图中的01和02户型都是建面约138㎡的大四房，可以做到一定程度的南北通；户型03和04的主朝向分别是西南和东南，但03户型和02户型还是有较多的视线对视干扰。

【10号楼】

再来看10号楼，梯户比为2梯5户，32层高（首层架空），共有155套房源；该楼栋的户型产品只有3种，详见下图。

老牛提醒大家，10号楼的5个户型单元各有特色，户型01和05产品通风采光算是良好；户型02和03呈对称分布，户型04和户型03,04的平面布局大致相同，主要差别在于户型04主朝向是西南，西晒会严重一些。

更新*：2020-09-21

【1号楼】

咱们先来看首批备案的1号楼，梯户比为2梯4户，共计33层，首层为架空层，备案待售房源共计128套。

老牛梳理了1号楼的标准层平面，这里面的信息量非常大，选购的注意事项也比较多。比如，户型01和02，虽然户型布局和面积一样，可朝向不同，就决定了采光通风+景观视野+噪音等关键因素出现了很大差别，这直接就体现在了同楼层的价格差距上（详见后文图表）

当然，还要考虑楼栋自遮挡（尤其采光方面）+户型对视（隐私）等因素，从下面的户型分布示意图中，就可以清晰的看出户型01的优势十分明显（东南主朝向+视野开阔无遮挡）

【2号楼】

咱们接着来看2号楼，同样是2梯4户，共计33层，128套房源。但是由于2号楼是第二批备案（2号楼和4号楼），备案均价已经上*了约5%，这个价格因素是和1号楼+5号楼的重大区别。

户型01，03是建面约139㎡的大4房产品，平面布局也基本一致，但是户型03是要优于户型01的，主要原因在于户型02对户型01的阳台会有一定的对视干扰和自遮挡。

4号楼的梯户比是2梯3户，共计96套房源，3种户型都是建面约142㎡的大4房产品，但户型02要优于户型01，03.

5号楼的梯户比是2梯4户，户型产品和1号楼+2号楼有较大差别，户型03产品是单价*的。

华润万象府虽然号称豪宅，但住宅层高只有2.9m，这与鹏瑞天玥广场的3.3m层高相比，差距可不小。

老牛提醒大家，该项目的户型产品都不是正南正北布局，在挑选的时候需要结合自己的实际需要来选择。

近日，华润万象府加推了2栋住宅，公布了共计256套房源的备案价。

此次加推的是8号楼和9号楼，分别位于A区和B区地块，都是33层高，梯户比都是2梯4户，总体品质挺不错，咱们来逐个解析。

【8号楼】

首先是8号楼，咱们还是要抓住最重要的标准层平面来深入分析。4个户型产品都是4房2厅2卫，户型01和04是建面约138㎡的大四房，基本做到了南北通（非正南正北）；户型02和03最大的亮点是大横厅布置，空间可以灵活划分。

老牛系统梳理了8号楼的128套房源，把户型单元按总价由低到高做了排序，具体参见下图。

老牛提醒大家，同等条件下（主要是面积，楼层等因素），01户型优于04户型，02户型优于03户型。同时，8号楼紧邻幼儿园，会有一些噪音的干扰。

【9号楼】

再来看9号楼，它与8号楼的情况十分相似，4个户型的“面积段+平面布局”也相差不大。不同的是户型编号变了，户型01和02是稍小的4房，户型03和04是稍大的4房。

9号楼的128套房源备案价，也按总价做了由低到高的排序.这里老牛提醒大家，8号楼和9号楼的户型产品和价格十分接近，有购买意向的朋友可以咨询老牛，再做更详细的筛选。

9号楼的价格分布，在同等条件下，01户型高于02户型，03户型高于04户型。

更新*：2020-12-28

此次备案的是3号楼+10号楼，共计283套房源，备案均价45595元/㎡，总价415万-664万元。

老牛把3号楼的备案价梳理了一下，按总价从低到高的顺序排列如下，01户型的总价总体要高于02户型，03户型的总价总体要高于04户型。换句话说，04户型是3号楼里面性价比较高的户型（注意有宏图路噪音的较大干扰）

10号楼：在价格上，户型01的总价普遍要高于05，户型02的总价普遍要高于03；户型04的总价*，也是*上车的户型单元，估计会很抢手。

更新*：2020-09-18

南城【华润万象府】又备案了！这次是2号楼、4号楼。

此次备案的共224套，住宅产品，带精装交付，主要户型涵盖建面125-143㎡4房户型。

2号楼备案均价42600元/㎡，总价区间约482万-620万。

4号楼备案均价44448元/㎡，总价区间约614万-641万。

而9月16日备案的1号楼均价为40699.55元/㎡，5号楼均价为42024.53元/㎡。

由于东莞预售政策的原因，此次上*幅度恰好控制在5%的区间内。

更新*：2020-09-16

此次备案的共256套，住宅产品，带精装交付，主要户型涵盖建面125-140㎡3-4房。

1号楼备案均价40699.55元/㎡，总价区间约459万-535万。

5号楼备案均价42024.53元/㎡，总价区间约473万-550万。