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2018年01月18日更新

虎门·君悦东方备案名:君悦花园

参考均价:25347元/㎡房贷计算器
综合体配套丰富
户型:三房(3)、四房(1)全部户型
类型:商品住宅总房源:909车位数:1249
开发商:广东冠丰房地产开发有限公司

项目地址:东莞市虎门镇太沙路与金捷路交汇处(即天虹商场对面)地图查看

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虎门·君悦东方B2户型
B2户型 三房 100㎡

户型:三室二厅一厨二卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

虎门·君悦东方C2户型
C2户型 三房 100㎡

户型:三室二厅一厨二卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

虎门·君悦东方C3户型
C3户型 三房 99㎡

户型:三室二厅一厨二卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-02-07

虎门君悦东方开发商为广东冠丰房地产开发有限公司,根据网上资料显示冠丰房地产开发有限公司在2010年8月正式成立,是东莞厚街镇一家本地的开发商。

 

据了解冠丰房地产开发有限公司实质是广东君泰投资集团旗下负责房地产开发的子公司。而广东君泰投资集团是一家以木业制造、房地产投资开发、专业市场运营、金融及投资为核心的综合型企业集团。

 

虽然冠丰这个开发商名气不大,但还是有一定的项目开发经验。曾经开发过的项目包括有盈丰大厦、悦榕山庄、樟御华庭,君悦花园;合作开发项目有:江泰国际星城、观澜凯旋城、富春山居、卓越维港。

更新时间:2018-02-07

中心南片区规划
首先咱们来看看君悦东方的区位概况,还是要从更大范围的粤港澳大湾区说起,毕竟它位于珠江出海口东岸的滨海区域,地段优势十分明显。

 

再具体到深莞区域,虎门的位置是深莞整个西部片区的交通枢纽

无论去深圳的空港新城,宝中,前海等,还是去东莞的松山湖,南城等片区,或者去广州的南沙,番禺等地区,虎门都在交通上拥有较大优势。而且,虎门的总体均价并不算高,还是有比较大的竞争力。

东莞目前按行政区划分为6大片区,其中滨海片区囊括了长安,虎门,厚街,沙田4大重镇,也是经济实力最雄厚的,君悦东方所在的虎门中心南片区也受益匪浅。

 

具体看一看滨海湾新区,这是决定东莞未来30年发展的关键片区,未来发展潜力很大,目前滨海湾新区内基本没有商品房楼盘,君悦东方算是紧邻滨海湾新区的在售新盘。

 

【项目总体区位】
  
 虎门君悦东方位于虎门镇中心南片区,太沙路与金捷路交汇处北侧,东侧临近为地标广场,西侧和南侧分别紧邻金洲第一和第二工业区,北侧为金洲村。
  
 虎门镇根据规划路网的格局、山水自然环境特点以及不同城市功能的差异功能,将虎门镇空间上划分为七大功能片区,而项目所在的是虎门中心城片区,紧邻中心城南片区,可享受两个片区的配套资源。

 

片区内的生活配套相对成熟,包括有万达广场、天虹商场、虎门公园、虎门中学、东莞五院,除此之外虎门镇政府、财政局、税务局、海关等等的政府单位都选址在中心城片区。
  
 前不久万科以“91426万元+自持面积 30%+自持年限不低于70年”的逆天报价夺得的虎门博涌地块,同样也位于中心城片区。
  
 

 

后期中心城片区还规划了三个东莞地铁R2延长线站点和一个穗莞深城轨站点,被外界称为“堵城”的虎门逐渐意识到打通内外部交通路网成为了急需解决的重点问题。
  
 中心城片区无疑是目前整个虎门镇配套最成熟以及规划最完善的片区,但是百度地图上目测,整个片区的建筑仍有半数是民房或厂房。

 

项目周边

说完大片区,我们来看看项目周边地块的一些情况。根据东莞市城乡规划局的法定图则显示,项目地块周边用地主要以住宅、商业和教育用地为主,有着较高的宜居度,且东面目前已经较为成熟。


  
比较尴尬的是,这批法定图则是在2014年制作的,到现在有3至4年的时间,可能个别地块会有变动,仅供参考。

 

虎门位于珠江最东侧的出海口,珠江水系流经境内汇流入海,但河道规模都较小。太平水道则是将虎门和威远岛相隔离,太平水道环绕威远岛,内侧全长14公里,距香港、澳门、广州都不超 50海里,早期作为海域运输的主要航道之一。


在项目西侧两百米左右距离的广济河就是太平水道的一条支流,在照片上我们可以明显的看到广济河受污染较为严重,还会发出刺鼻的异味。因为与项目相隔一定距离,所以河流异味对项目影响有限。

 

这与政府相关部门的污染源控制和后期水质改善工程不到位有一定的关系,早在2014年就有报道称政府拟投入3亿元改善太平水道水质,但是至今作为太平水道支流的广济河水质改善极其有限。

 

 【 轨道交通】

在地铁方面,老牛根据东莞市虎门镇总规资料推测,目前东莞规划地铁R2线南延线预计会在项目东侧约200米左右设金捷路站。具体站点以政府最终公布为准。

R2线南延线按市政府的设想和规划,后期会经长安与深圳地铁20号线接驳。按目前规划,由金捷路站上车,五站即可到达深圳。而R2线北延线计划会与广州地铁21号线接驳。

 

这也就意味着后期R2线不但作为南北向贯穿东莞的区域干线,更是连接广深莞三地的跨区域轨道。缩短通勤时间、连接三地轨道交通,意义重大。
 
东莞地铁R2主线全长37.8公里,设15个站,南起东莞火车站,北至虎门火车站,途径八个镇区。主线于2016年5月开通试运营,从国务院批准修建到开通试运营,耗时近7年时间。
 
R2南延线对项目产生较大的影响,但现阶段站点的具体位置还不能确定,且政府还没对外公布R2南延线的修建时间。老牛在这做个设想,假设2019年动工的话,以6年为建设周期,君悦东方业主最快也要等到2025年才能在家门口坐上地铁。

 

【 公交】

项目周边300米范围内,有两个公交车站:金洲第二区工业站(位于项目西北面,太沙路旁)、天虹商场站(位于项目东南面,连升中路旁)。

从项目到这两个公交站,步行距离都在五分钟以内,金洲第二工业区距离相对较近,且过往的公车也较多。两个公交站点合计经过公车共有6辆,主要以虎门镇内公交线路为主。

 

【 道路交通】

项目周边紧邻连升中路和太沙路,这两条区域主干道。项目与滨海大道距离约1公里,滨海大道是政府以市级标准打造的环莞快速路,耗资约25亿元,于2017年11月正式全线通车。

按理来说,这样的道路配套,自驾出行应该是十分便捷的。但是我们不能忽视堵车的因素,老牛特意在太沙路与金捷路交汇处和连升中路与金捷路交汇处的红绿灯做了测试。

非高峰期两个红绿灯路口行驶都较为顺畅,连升中路的车流量相对较大;高峰期时两个红绿灯路口,都至少在两个红绿灯的等待周期或以上。

 

 

更新时间:2018-02-07

【 地块信息】

老牛仔细梳理了君悦东方地块的相关信息,发现这两个地块的容积率,建筑密度是一样的,绿化率和限高有一些细微差别。

 

这两个地块之间,有一个重要的地下空间,即西五路地下空间。项目建成之后会通过这个地下空间连接两个地块的地下一层。

 

咱们再一起看一下地块的相关控制内容,主要是对地块内的建筑体量做了一系列的技术指标限定,主要目的是为了整个片区的城市总体面貌协调一致。

 

【 产品剖析】


君悦东方总占地面积约4.1万m²,总建面约21万m²,主要由A08-01地块(一期)和A07-08地块(二期)组成,两期地块的容积率均为3.45。

一期由七栋22层以上的高层洋房、一栋商业办公楼,以及一个建面约6.5万m²的购物中心组成。

据销售透露商业办公楼(6#)3-13层为酒店,目前已经确认了由洲际酒店进驻。而13层以上为办公楼。

一期的购物中心地面共三层,后期将会在负一层和二层的空中连廊与二期商业相连接。还计划与天虹商场以地下商业广场形式相接驳。

在1号楼的北面,规划了一所幼儿园,由开发商配建,后期由政府负责招标管理,目前还不确定具体开学时间。

 

项目总户数共909户,车位共1250个。单纯这么看车位比超过了1:1,但是我们不能忘了酒店、写字楼和商业同样需要停车位。

现阶段酒店和写字楼的体量还不能确定,但可以肯定的是酒店需要的停车位不会太多,写字楼工作时段占用停车位,商业也是在早十点至晚十点占用停车位。换句话说,停车位应该还是比较充足的。

 

项目小区园林以中式风格打造,绿化率达到30%,一、二期将于2019年统一装修交楼。据老牛了解到,目前在售的户型有99m²、100m²的三房和129m²的四房,均为装修交楼。

关于装修老牛要给各位提醒一下,销售透露三房需要加收35万的装修费,四房则需要加收15万的装修费,而且要与首付一起缴纳。加上装修费后,项目的均价达到2.5-2.6万/m²。

装修费的加收,也加大了购房者的首付款压力,老牛粗劣算了一下,加上装修费,首付款基本在100万左右。

 

【 周边不利因素分析】

垃圾收集点:由于垃圾收集点每天运转时间,早晚可能有垃圾车运输垃圾,主要是对可能对1号楼二单元和7后楼一单元的低层单位带来一定的影响。

幼儿园:幼儿园建筑高度较低,对视野不会产生遮挡影响,但是幼儿园这侧的视野没什么景观。相反会对1号楼和7后楼一单元的低层单位带来一定的噪音影响,但主要发生在白天。

公交首末站:后期在项目2期地块规划了一个公交首末站。项目自带公交首末站对于依赖公共交通出行的人群是个好事情,但公交车辆带来的噪音和空气污染也不容忽视,尤其是一般早班车出发较早对临近低层单位会有影响。主要是对7号楼和12号楼低楼层的影响较大。

 

 

更新时间:2018-03-21

本次备案共84套,均为住宅产品。整体的备案均价约22347元/m²,备案总价区间为204-246万。户型涵盖100-103m²,均为三房两厅两卫户型。两梯四户,22层高。

 

相比起去年12月项目首推的2、3栋的备案均价,只上涨了58元/m²,备案均价基本维持一致,但是开盘具体价格以开发商为准。

 

此前项目所售的2栋和3栋需要加收装修费,加上装修费后基本首付款都在100万左右,直接加大了购房者的首付成本。4栋的具体情况,目前还不清楚。

 

 

回看本次4栋的本案价格,虽然四个户型面积相差无几,但是备案均价上,最大相差了接近3000元/m²。01和02户型因为,不临路且看花园,所以备案单价较03和04户型高,这个定价较为合理。

 

这次推出的所有户型使用率都达到了0.78以上,但是对于22层高的中高层来说,公摊面积较大,这样的使用率是偏低的。

 

 

以01户型为例,从层差上来看,楼层差价不太规律,采用的是类似倒差定价方式。虽然层差不太稳定,楼层差价范围在30元/m²-360元/m²不等,虽然波动较大,但整体差价仍算合理。

 

14楼出现了一个明显的跳差,老牛认为是开发商对特定数字的忌讳,但是如果对14不忌讳的朋友,这一层无疑是性价比最高的楼层。

 

同时顶楼也出现了一个明显的跳差价,因为顶层受到日照面积和时常都较大,且渗水率也较其余楼层大。所以这样的定价也是合理的。

 

 

 

更新时间:2017-12-20

本次备案共168套,均为住宅产品。整体均价约22289元/m²,备案总价区间为200-312万。均为22层高,两梯四户,户型建面涵盖99-128m²。

 

01户型整体的均价约22755元/m²,总价区间在218-236万之间。

 

 

02户型整体的均价约23631元/m²,总价区间在293-312万之间。

 

 

03户型整体的均价约21837元/m²,总价区间在208-229万之间。

 

 

04户型整体的均价约20932元/m²,总价区间在200-218万之间。

 

 

老牛发现,本次推出的所有户型使用率均达到了0.797以上。对于22层的高层,只能说是中规中矩吧。

 

从层差上来看,波动较大。开发商可能对4较为忌讳,每逢4楼和14楼都会出现明显的跳差。

 

楼层价格差在30-80元不等,楼层越高层差价就越小。老牛认为这是与视野和景观有一定的关系。

 

 

而03和04户型的顶层和次顶层的面积都要比其余楼层大,所以开发商也调低了单价,使得总价与其它楼层不会相差太大,加上顶层和次顶层的原因,层差会显得较大。

 

顶楼则因为日晒时长较长和渗水率较其余楼层高,所以定价较低。这都是比较合理和常见的定价方式。

 

如果购房者对房号、楼层数不忌讳的话,老牛认为14楼将会是性价比较高的楼层。

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