冠科泊樾湾备案名：冠科泊樾湾

冠科泊樾湾的开发商是东莞市冠科实业投资有限公司。
 
冠科实业投资有限公司是东莞本土企业，大股东是东莞市宏信实业开发有限公司，出资499.5万元，股权比例为99.9%。另外一个股东是东莞市虎门镇龙眼股份经济联合社，出资0.5万元，股权比例为0.1%。
 

而东莞市宏信实业开发有限公司又由卢创明、袁浩江两个股东分别持有，各占股权一半。
 
冠科实业所有的具体关联如下图。

项目总体规划

【片区规划】

虎门共有7大片区，其中威远岛及虎门南片区大部分被划为滨海湾新区。冠科泊樾湾位于虎门358省道与体育交汇处东侧，属于发展最成熟的虎门中心城片区，毗邻滨海湾新区。

虎门中心城片区定位为向珠江口两岸地区提供生产和生活服务的区域性现代化服务中心；东莞市西南部地区的商业、文化中心；以商贸金融、商务办公和现代生活服务业为主体的虎门城市核心区。

【项目区位】

项目属于龙眼社区，其朝西方向直线距离约260米处的位置是穗莞深城际（建设中）虎门商贸城站；朝西南方向370米处的位置是万科城市之光（在建）；朝西北方向约1000米处是万科云城、万达华府和万达广场三个连片的住宅与商业项目。

周边配套

 
【交通配套】
 
项目位于中心城片区，近虎门交通枢纽。
 
项目直线距离约260米的穗莞深城际（建设中）未来将加强广州、东莞、深圳三地的交通联系，将与深圳地铁11号线、20号线接驳。这条城际线是经国务院批准的珠江三角城际轨道交通网主轴线之一，也是广东省*由省主导的城际轨道交通建设项目，全长116.62公里，总投资196.9亿元，预计2018年底通车。
 
由此可见未来项目在交通上是有一定优势的，并且是在两个一线城市之间的通勤，属于价值较高的交通线。
 

项目详细剖析

【地块信息】

从下表可看出整个项目住宅部分的面积与办公面积相差不大，据泊樾湾现场销售跟老牛透露，其办公部分实际是作为loft公寓设计建设，未来也将按照loft公寓产品面市。
 
从数据显示，项目车位较充足。另外，容积率不到3，在整体的数据方面还是有不少可圈可点之处。
 
另外，90㎡以下的户型只有约23%的占比，可见大部分户型的客户定位并不是纯刚需，更多应该是面向改善型客户。

项目公共服务设施不算多，可供业主使用的就一个文化设施和公厕。

【产品剖析】
 
冠科泊樾湾主要由3栋住宅楼（16层-25层）、2栋公寓（22层）及1栋沿街商铺（1-2层）组成。
 
从航拍图上看其位置三面临路，且东北方向临的是广深高速，噪音的影响会比较大，位置稍有些尴尬。

冠科泊樾湾户型的面积段是82㎡-126㎡ 3-4房，非毛坯交楼。
 
从户型分布图上看，大部分户型都有临路的硬伤，特别是靠广深高速的部分B、C户型，而面积段最大的E户型及部分D户型位置相对较好。

A户型  三房两厅两卫  建筑面积：约106—110㎡

 
朝南向户型，阳台与餐厅窗户形成对流，南北通透；主卧套间设计，270°景观飘窗，厨房出餐厅。
 
入户旁次卧私密性较差，户型临体育路，有噪音影响。
 

B户型  三房两厅两卫  建筑面积：约95—97㎡

 
南北通透户型，厨房出餐厅，动静分区，整体布局较为合理；此户型其中有少部分单位可看花园，但大部分单位临广深高速，噪音及灰尘的影响会比较大。
 

C户型  三房两厅一卫  建筑面积：约82—84㎡

 
户型方正，客厅出阳台，飘窗设计，实用率高，采光较好；户型不通透，动静不分区，大部分户型临广深高速，噪音及灰尘影响较大。
 

D户型  三房两厅两卫  建筑面积：约98—105㎡

 
户型动静分区，客厅出阳台，厨房出餐厅，布局合理实用性强，主卧套间设计，270°景观飘窗；阳台实用性较差，不通透，此户型大部分单位临S258省道，虽没有北面临广深的部分单位噪音大，但车噪和灰尘也容忽视。
 

E户型  四房两厅两卫  建筑面积：约126㎡

南北通透户型，主卧套间设计，270°景观飘窗，阳台与主卧可看花园；入户位置占用面积较大，稍有浪费。
 
此户型为项目最大面积户型，只有少量单位，处于项目*位置，两边不临路，有改善需求的朋友可多关注。