正中峰璟湾备案名：风临伴山华府

正中集团成立于2003年12月，集团总部位于深圳，经历了十几年的经营和发展，已逐步成为以房地产、医药为主业，集新材料、金属板材、冷链、基金、创投、高尔夫、酒店餐饮等多个业务板块为一体的产融集团。

房地产板块作为正中集团的核心主业，开发的住宅产品主要位于深圳和东莞等地。其中包括有正中·风临域、正中·风临洲、正中·风临美丽湾、正中·风临花语岸等。

【项目区位】

自2017年3月起，东莞市政府将东莞市划作六大片区以来，由长安、虎门、沙田和厚街组成的滨海片区一直承载着大量的热点，吸引着众人的眼球。无论是粤港澳大湾区概念、城市副中心的确定，还是东莞市经济支柱，这些热门话题都离不开滨海片区。

在东莞六大新划分的大片区里面，因为地理位置等原因，滨海片区肩负着重大使命，它需要全面对接深圳大空港、前海和广州南沙，是整个粤港澳大湾区成功发展的重要节点。

经济发展上，滨海片区在东莞可谓是当之无愧的先锋，虎门和长安的经济实力分别名列全市*和第二，再加上厚街，光是这3个镇的GDP汇总，就已经占据了全市33个镇区的约20%。

长安的经济发展一直在逐年稳步增长，常年位居东莞全市第二。产业上，目前仍以加工贸易企业为主，其中电子信息和五金模具是两大特色产业，比较出名的有步步高VIVO和OPPO手机研发制造等企业。

在*的十三五规划中，长安镇结合自身特色，计划重点发展“互联网+制造”， 把互联网和制造业等产业通过先进技术结合起来，同时推动传统特色产业尽快实现转型升级。

作为传统经济强镇，长安的总体城市面貌还是很不错的。以三大片区划分的话，目前北部行政中心区的整体发展要较好于中部片区和南部片区。

中部作为老城区，生活配套丰富，但是因为规划建设较早，所以无论是利用率，还是城市面貌都相对落后；南部的滨海新区，储备用地比较多，未来还将计划大规模填海造地，后续的发展空间令人充满期待，但目前配套和人流都相对较少。

北部行政中心区现阶段发展已经比较成熟，后期北部片区将会打造成以居住为主，生态、综合服务为辅的宜居片区。

【项目周边】

本期楼评的主角——正中峰璟湾，正是位于长安北部片区，107国道与德政中路交汇处西北侧，海悦花园大酒店北面。

虽说片区后期会打造成以居住为主，生态、综合服务为辅的宜居片区。但是现状来看，周边都以工厂为主，一定程度上对项目的居住氛围和舒适度都会产生一定的影响。随着产业的转型和升级，对周边住宅的需求量也会逐渐增大。
 

根据东莞市城乡规划局的法定图则显示，以该片区规划来看，虽然项目周边地块较为多样，主要都是围绕居住、科研教育和行政办公打造。

据老牛了解，项目南面正是长安科技商务区，园区规划范围84.5公顷，定位打造为珠三角湾区的“科技高地”、“商务平台”和“创新中心”，与长安新区形成相互承接的城市双核。

目前已确定进驻的包括有小天才研发中心、东莞文化尚城、OPPO研发总部等企业项目。

项目周边配套

【交通配套】

据兽兽介绍项目属于规划地铁R3线地铁口物业。老牛核查对比了一些政府公布的资料，按目前R3线的设计方案，计划会设海悦花园站。虽然具体位置还没明确，如果线路不变，老牛估计站点应该会在项目周边1公里范围内。

东莞地铁3号线全长70.3km，西南起于长安新区南站，止于企石博厦站。计划共设25个站点，其中城市轨道交通换乘车站4座。加强了各组团与中心城区、松山湖以及沿线各镇区之间的交通联系。途经城镇：长安、大岭山、松山湖、寮步、大朗、东坑、常平、桥头和企石9个镇区。

虽说临近R3线地铁口，但是东莞地铁建设推进速度较为缓慢，R3线开通，估计至少还要等上个3、5年。

项目周边500m范围内有两个公交车站，分别是精熙厂公交站（434m）和涌头海关公交站（443m），但目前这两个车站经停的只有长安1路，这一条公交线路。而与项目相距700m的东门中路上可选的公交线路会相对较多，基本上是以长安镇内区域线路为主。

【地块信息】

据销售透露，地块是由正中集团于2016年通过协议出让夺得。占地面积约9215m²，总建面约39408m²。根据政府规定，容积率低于等于3.0、建筑密度不超过40%。

【产品剖析】

项目由三栋高层组成，首推的是3号楼，4.5米loft公寓，共13层，2梯17户，两端头位为48m²户型（通燃气），中间为35m²户型（不通燃）。

兽兽透露，3号楼两侧的户型会稍有区别，朝107国道一侧户型设计的是内阳台，而朝花园这一侧设计的则是外阳台。因为看花园、较安静，且带外阳台的原因，所以西北朝向户型会相对较贵。

项目主推小户型产品，除了35m²和48m²loft公寓以外，住宅部分涵盖约56-99㎡的二房至四房。引进万科物业管理，预计在2019年年底装修交楼。

本次备案的1号楼，合共120套，均为住宅产品。整体的备案均价约30439元/m²，备案总价区间为166-280万。本次推出的户型涵盖57m²、68m²、83m²和84m²的二至三房。

【建面82.98m²】

此户型分布在01，备案单价区间在2.75-3.02万/m²之间，总价区间在228-251万之间。

【建面84.35m²】

户型方正，动静分区，客厅出阳台通风采光较好，但生活阳台的部分采光和视野收到右侧墙体遮挡影响，餐厅空间稍显拥挤，客厅旁的次卧空间较小，且因为进深较里，采光和视野都会受到两侧的遮挡影响，其余两个卧室的空间都相对宽敞，舒适性较高。

此户型分布在02和03，备案单价区间在2.87-3.32万/m²之间，总价区间在242-280万之间。

【建面56.93m²】

57m²的两房，目前在整个东莞新房市场可以算是*户型，关注度较高。户型方正、紧凑，动静分区，虽然空间较小，但是每个区域都相对独立，客厅出阳台，主卧大采光面，屋内采光通风较好，但次卧空间和采光面都相对较小。

此户型分布在04，备案单价区间在2.93-3.18万/m²之间，总价区间在166-181万之间。

【建面68.29m²】

此户型分布在05，备案单价区间在2.87-3.12万/m²之间，总价区间在198-215万之间。

这次推出的所有户型使用率都达到了0.77以上，较为适中的使用率了，两梯五户的梯户比，一定程度影响了舒适性和私密性。

以1号楼01为例，从层差上来看，采用的是倒三角定价方式。楼层差价范围在79元/m²-200元/m²不等，层差价差距并不大，整体来看层差还是较为规律的。

跳差主要出现在4楼、6楼和25楼。4楼因为部分购房者可能会对这个楼层较为忌讳，所以开发商在价格上做了一定的调整；

6楼出现跳差老牛认为跟周边建筑高度有较大关联，从7楼开始通风采光，以及视野都会有较大改善；

最后一个跳差出现在25楼，因为顶楼渗水概率较大，且日照*较长，所以大部分开发商都会对顶楼的定价做一定处理。