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2018年11月20日更新

正中峰璟湾备案名:风临伴山华府

参考均价:30000元/㎡房贷计算器
配套丰富
户型:二房(2)、三房(7)、四房(1)全部户型
类型:商品住宅,商业住宅,商业总房源:446车位数:222
开发商:东莞市长大实业投资有限公司

项目地址:东莞市长安德政中路与107国道交汇处地图查看

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正中峰璟湾3栋11/17户型
3栋11/17户型 三房 48㎡

户型:三室二厅一厨二卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

正中峰璟湾3栋02//03/04/05/06/07/08/09户型
3栋02//03/04/05/06/07/08/09户型 二房 35㎡

户型:二室二厅一厨一卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

正中峰璟湾1栋01户型
1栋01户型 三房 83㎡

户型:三室二厅一厨二卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-07-04

正中集团成立于2003年12月,集团总部位于深圳,经历了十几年的经营和发展,已逐步成为以房地产、医药为主业,集新材料、金属板材、冷链、基金、创投、高尔夫、酒店餐饮等多个业务板块为一体的产融集团。

房地产板块作为正中集团的核心主业,开发的住宅产品主要位于深圳和东莞等地。其中包括有正中·风临域、正中·风临洲、正中·风临美丽湾、正中·风临花语岸等。

更新时间:2018-07-04

【项目区位】

自2017年3月起,东莞市政府将东莞市划作六大片区以来,由长安、虎门、沙田和厚街组成的滨海片区一直承载着大量的热点,吸引着众人的眼球。无论是粤港澳大湾区概念、城市副中心的确定,还是东莞市经济支柱,这些热门话题都离不开滨海片区。

在东莞六大新划分的大片区里面,因为地理位置等原因,滨海片区肩负着重大使命,它需要全面对接深圳大空港、前海和广州南沙,是整个粤港澳大湾区成功发展的重要节点。

 

经济发展上,滨海片区在东莞可谓是当之无愧的先锋,虎门和长安的经济实力分别名列全市第一和第二,再加上厚街,光是这3个镇的GDP汇总,就已经占据了全市33个镇区的约20%。

 

长安的经济发展一直在逐年稳步增长,常年位居东莞全市第二。产业上,目前仍以加工贸易企业为主,其中电子信息和五金模具是两大特色产业,比较出名的有步步高VIVO和OPPO手机研发制造等企业。

在最新的十三五规划中,长安镇结合自身特色,计划重点发展“互联网+制造”, 把互联网和制造业等产业通过先进技术结合起来,同时推动传统特色产业尽快实现转型升级。

 

作为传统经济强镇,长安的总体城市面貌还是很不错的。以三大片区划分的话,目前北部行政中心区的整体发展要较好于中部片区和南部片区。

 

中部作为老城区,生活配套丰富,但是因为规划建设较早,所以无论是利用率,还是城市面貌都相对落后;南部的滨海新区,储备用地比较多,未来还将计划大规模填海造地,后续的发展空间令人充满期待,但目前配套和人流都相对较少。

北部行政中心区现阶段发展已经比较成熟,后期北部片区将会打造成以居住为主,生态、综合服务为辅的宜居片区。

 

【项目周边】

本期楼评的主角——正中峰璟湾,正是位于长安北部片区,107国道与德政中路交汇处西北侧,海悦花园大酒店北面。

虽说片区后期会打造成以居住为主,生态、综合服务为辅的宜居片区。但是现状来看,周边都以工厂为主,一定程度上对项目的居住氛围和舒适度都会产生一定的影响。随着产业的转型和升级,对周边住宅的需求量也会逐渐增大。
 

 

根据东莞市城乡规划局的法定图则显示,以该片区规划来看,虽然项目周边地块较为多样,主要都是围绕居住、科研教育和行政办公打造。

 

据老牛了解,项目南面正是长安科技商务区,园区规划范围84.5公顷,定位打造为珠三角湾区的“科技高地”、“商务平台”和“创新中心”,与长安新区形成相互承接的城市双核。

目前已确定进驻的包括有小天才研发中心、东莞文化尚城、OPPO研发总部等企业项目。

 

项目周边配套

【交通配套】


据兽兽介绍项目属于规划地铁R3线地铁口物业。老牛核查对比了一些政府公布的资料,按目前R3线的设计方案,计划会设海悦花园站。虽然具体位置还没明确,如果线路不变,老牛估计站点应该会在项目周边1公里范围内。

东莞地铁3号线全长70.3km,西南起于长安新区南站,止于企石博厦站。计划共设25个站点,其中城市轨道交通换乘车站4座。加强了各组团与中心城区、松山湖以及沿线各镇区之间的交通联系。途经城镇:长安、大岭山、松山湖、寮步、大朗、东坑、常平、桥头和企石9个镇区。

虽说临近R3线地铁口,但是东莞地铁建设推进速度较为缓慢,R3线开通,估计至少还要等上个3、5年。

 

项目周边500m范围内有两个公交车站,分别是精熙厂公交站(434m)和涌头海关公交站(443m),但目前这两个车站经停的只有长安1路,这一条公交线路。而与项目相距700m的东门中路上可选的公交线路会相对较多,基本上是以长安镇内区域线路为主。

 

更新时间:2018-07-04

【地块信息】

据销售透露,地块是由正中集团于2016年通过协议出让夺得。占地面积约9215m²,总建面约39408m²。根据政府规定,容积率低于等于3.0、建筑密度不超过40%。

 

【产品剖析】

项目由三栋高层组成,首推的是3号楼,4.5米loft公寓,共13层,2梯17户,两端头位为48m²户型(通燃气),中间为35m²户型(不通燃)。

兽兽透露,3号楼两侧的户型会稍有区别,朝107国道一侧户型设计的是内阳台,而朝花园这一侧设计的则是外阳台。因为看花园、较安静,且带外阳台的原因,所以西北朝向户型会相对较贵。

 

项目主推小户型产品,除了35m²和48m²loft公寓以外,住宅部分涵盖约56-99㎡的二房至四房。引进万科物业管理,预计在2019年年底装修交楼。

 

更新时间:2018-10-17

本次备案的1号楼,合共120套,均为住宅产品。整体的备案均价约30439元/m²,备案总价区间为166-280万。本次推出的户型涵盖57m²、68m²、83m²和84m²的二至三房。

 

【建面82.98m²】

 

此户型分布在01,备案单价区间在2.75-3.02万/m²之间,总价区间在228-251万之间。

 

 

【建面84.35m²】

 

户型方正,动静分区,客厅出阳台通风采光较好,但生活阳台的部分采光和视野收到右侧墙体遮挡影响,餐厅空间稍显拥挤,客厅旁的次卧空间较小,且因为进深较里,采光和视野都会受到两侧的遮挡影响,其余两个卧室的空间都相对宽敞,舒适性较高。

 

 

此户型分布在02和03,备案单价区间在2.87-3.32万/m²之间,总价区间在242-280万之间。

 

 

【建面56.93m²】

 

57m²的两房,目前在整个东莞新房市场可以算是稀缺户型,关注度较高。户型方正、紧凑,动静分区,虽然空间较小,但是每个区域都相对独立,客厅出阳台,主卧大采光面,屋内采光通风较好,但次卧空间和采光面都相对较小。

 

 

此户型分布在04,备案单价区间在2.93-3.18万/m²之间,总价区间在166-181万之间。

 

 

【建面68.29m²】

 

此户型分布在05,备案单价区间在2.87-3.12万/m²之间,总价区间在198-215万之间。

 

 

这次推出的所有户型使用率都达到了0.77以上,较为适中的使用率了,两梯五户的梯户比,一定程度影响了舒适性和私密性。

 

以1号楼01为例,从层差上来看,采用的是倒三角定价方式。楼层差价范围在79元/m²-200元/m²不等,层差价差距并不大,整体来看层差还是较为规律的。

 

跳差主要出现在4楼、6楼和25楼。4楼因为部分购房者可能会对这个楼层较为忌讳,所以开发商在价格上做了一定的调整;

 

6楼出现跳差老牛认为跟周边建筑高度有较大关联,从7楼开始通风采光,以及视野都会有较大改善;

 

最后一个跳差出现在25楼,因为顶楼渗水概率较大,且日照时间较长,所以大部分开发商都会对顶楼的定价做一定处理。

 

 

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