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2018年06月04日更新

中海云麓公馆备案名:中海云麓公馆

参考均价:35000元/㎡房贷计算器
近公园新兴片区
户型:三房(2)、四房(2)全部户型
类型:商品住宅总房源:500车位数:600
开发商:中海地产

项目地址:东莞市凤岗镇官井头地图查看

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项目最新动态

2018-06-04

暂无项目动态
中海云麓公馆01/06户型
01/06户型 三房 85㎡

户型:三室二厅一厨一卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

中海云麓公馆03/04户型
03/04户型 三房 105㎡

户型:三室二厅一厨二卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

中海云麓公馆02/05户型
02/05户型 四房及以上 125㎡

户型:四室二厅一厨二卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-02-02

中海云麓的开发商是中海地产,也是国内实力雄厚的房产巨头,在很多大中型城市开发了不少知名楼盘。

 

中海开发的楼盘品质,总体来说还是挺不错的,施工质量的口碑也还可以,国企的背景还是有一定作用。

 

具体到东莞,中海收购了中信地产,目前还有部分尾盘在售的中信红树山就变成了中海红树山。

 

综合分析,中海云麓从某种程度上讲,算是中海地产在东莞开拓的首个标志性项目,分量比较重!

更新时间:2018-02-02

凤岗官井头片区总体规划
凤岗的区位优势十分明显,三面临深,很像深圳不可分割的一部分,也被部分网友戏称为“深圳里”。周边片区的房价都已经在4万左右,而凤岗目前的均价是2万出头,价格还是比较有优势的。

凤岗总体的产业升级也十分迅速,比较突出的典型就是天安数码城和京东300亿投资兴建的智能新城,交通和商业配套也比较完善,总体来说,是发展比较均衡的镇区。

 

官井头片区规划
整个凤岗镇的框架可以简单分为一主两副中心,官井头是其中一个重要的副中心,它也是目前凤岗商业和教育等配套最完善的片区,居住氛围舒适。

 

官井头片区目前的现状,除了已经建成的大运城邦1-8期,名流印象1-3期,龙城雅郡,嘉辉豪庭1-3期之外,官井头的东片区和中心片区还有大量的待旧改用地,后续发展潜力值得期待。

 

 

 

 

更新时间:2018-02-02

项目总体概况
中海云麓项目,从拍地开始就备受瞩目,一度让周边的二手盘受益匪浅。

 

在2017年5月的时候,偶然发现地王项目开始动工了,

 

项目现场拍了一些航拍图,

 

中海云麓的占地面积约7.3万㎡,地块容积率只有2.0,计容建筑面积约14万㎡,规模其实不算小。老牛估计开发商在规划方案阶段,就做了反复的对比测算,如何在有限的地块里面,做出回报最高的产品布局。

最终确定的这个实施方案,其实很好理解,地块内最好的资源全都给了联排别墅产品,最后用5栋高层来走量。综合来看,中海是下定决心要在这个地王项目上,做出顶级的豪宅产品。

 

地块信息
老牛也仔细梳理了去年拍地的相关资料,咱们一起来简要回顾一下这块地王的诞生过程,

从2017.1.20上午10:00正式开始竞价,各大开发商厮杀惨烈。起拍价是219213万元,每次加价最低1000万元起步,短短半小时以后,就追加了约8亿元,到了封顶价292284 万元 。

随后就开始竞争配建面积,老牛提醒大家注意,计容建筑面积是约14万㎡,每平方米的配建就意味着至少2-3万要回馈给当地政府了,每次追加至少450㎡起步。10:30到11:00,也是短短的半小时,配建面积的竞拍从450㎡一路飙升至30000㎡,这又是大约7-8亿的成本。

配建面积到了3万㎡以后,有不少开发商逐步放弃了竞争,只剩下两三家继续争抢,毕竟这需要对投入成本利润汇报的总体把控。

 

11:39,在几乎没有开发商再次追加的情况下,大家都以为竞拍到此结束了。中海横空出世,继续追加了450㎡,锁定了这个竞争异常激烈的“香饽饽”。

 

中海对这块地的潜力预判还是下了很大功夫,该块地也算是公认的官井头片区核心地段,在反复权衡之后,最终还是下定决心拿下,成了官井头的扛把子?

 

咱们再一起来看一下中海地王地块的具体经济指标,属于R2(二类居住用地),容积率不能超过2.0.

老牛要特别提醒大家注意,最大高度65米。也就是说,最早在拍卖地块时的限制条件还是十分具体的,有详细的经济技术指标要求

 

下面这张是用地红线图,边界点的坐标(采用相关部门统一标准)也都标注的一清二楚,这可以算是正式的中海地王地块范围图了。

 

继续来看看中海地王地块的规划条件,这个里面有不少是需要大家重点关注的,比如公建配套等。

据老牛了解,中海云麓项目的规划入口户数已经超过了1000户。换句话说,下图中的公建配套都是要按照标准配建的。

这里必须提醒大家重点注意一个时间节点:公建配套设施必须与本地块总体工程同步实施同步验收投入使用。

 

停车位是大家都比较头疼的,按计容总建筑面积约14万计算,大约有140*8=1120个停车位,基本上能满足1个停车位/户。

但是考虑到本项目联排别墅产品居多,别墅的停车位估计会有2个停车位/户

 

 

更新时间:2018-02-02

产品剖析
中海云麓的产品主要分成两大类:别墅和高层住宅。由于别墅的资料比较少,高层住宅的资料更少,所以老牛先为大家简要解析一下别墅产品

 

别墅的施工进度是比较快的,不少已经接近封顶。老牛仔细数了一下,差不多有29栋八联排别墅,1栋六联排别墅和2栋双拼别墅,别墅主力产品就是八联排别墅

 

中海做高端别墅的经验还是比较丰富的,所以这次云麓公馆的别墅产品定位也比较高端,以中式风格为主。

 

 别墅产品的手工模型示意,这个也是比较直观的展示了别墅的空间效果。下图是入户正门,也是前院的空间展示,大家可以感受一下居住的空间氛围。

 

接下来是后院,后院的空间就相对较小一些了。

 

下面就是别墅产品的剖面示意了,这里面重点是别墅的地下空间,老牛重点提醒大家,地下空间可是大有玄机的,仔细找一下亮点

 

 剖面图比较抽象,不好理解?老牛放一张手工模型上来吧,这个空间示意就清楚多了

 

 

地下停车空间系统,其中别墅和高层是有相互联通的部位。别墅每户标配2个停车位


 

更新时间:2018-05-30

除了别墅产品和1栋回迁房之外,大家普遍关注的应该就是这4栋高层商品住宅产品

 

 

高层住宅产品主要有3个面积段,分别是86㎡的小三房,105㎡的大三房,128㎡的四房

这次发布的3号楼备案价,老牛也做了详细的梳理,特意拿出了其中性价比较高的86 ㎡三房做了一下简单对比。

 

 

通过上面的表格可以发现,01户型和06户型基本是一致的,区别只在于朝向和视野。01户型基本上都会比06户型的单价要贵1000多元,同时还有楼层的区别,大家挑选时要注意甄别。

 

经过统计,老牛发现3号楼的均价约为3.56万元/㎡,这个高层住宅的价格还是创下了东莞目前在售楼盘的纪录,作为中海在东莞的标杆楼盘,期待中海云麓能够真正做出高端大盘的品质。

 

配套地图

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