御城备案名：御城花园

项目开发商为东莞御城房地产有限公司，公司成立于2010年，主营业务包括有房地产开发、物业管理和物业租赁。而御城房地产实际是深圳城建集团旗下全资子公司。

 

而御城花园深城建集团继横沥御河湾项目之后在东莞打造的第二个项目。同时也是城建集团在东莞实施的*个“三旧”改造项目。

 

 

【项目区位】

塘厦镇位于东莞东南临深片区的西南部，紧邻凤岗、黄江和樟木头和清溪等镇区。塘厦南部与深圳的观澜街道直接接壤。

东莞市政府将东南临深片区后期发展定位为，发挥生态资源优势，对接深圳“东进战略”，承接深圳创新资源和现代产业外溢，做强先进制造和新兴产业集群。2017年塘厦镇GDP以377.63亿，在东莞市所有镇街区当中排名第七位，仅次于松山湖园区。

由于地理位置优越、东莞南站的确定，以及自身经济和产业的支撑，塘厦被定位为东南临深片区经济中心、文化中心和交通中心。

 

塘厦镇在17年年底集中一口气引进了13个重点项目，这些项目总占地约1100亩，预计年产值约280亿元，其中税收贡献约20亿元。

这次进驻的包括有昕旺创智谷、东益新能源汽车产业总部、新太阳高新科技园、蓝思旺智能手机产业园等13个重点项目。这些项目将为塘厦的长远发展打下重要基础。

 

根据*总体规划资料了解到，塘厦镇以功能和区位划分成了林村、凤凰岗、蒲心湖等五大组团。

而本期深度楼评的主角——御城花园则是位于塘厦中心组团，且项目西北面紧邻休闲旅游度假区。中心组团是全镇行政、经济、文化中心，且更是东莞东南临深片区的综合服务中心。

后期将重点通过四村“三旧”改造，推进新行政文化中心区的建设和完善，为东莞东南临深片区服务中心及轨道站点的发展预留空间；通过138工业区改造，推动商务业发展，优化塘厦产业结构。

 

【项目周边】

项目位于塘厦镇的塘坑片区，西荣路与西隆路交汇处南面,林村公寓西南侧。塘坑片区发展定位主要是以具有居住、休闲、体育、生态和娱乐等功能的滨水成熟社区。围绕塘坑水库生态核心，布局休闲和居住等用地，围绕服务核心，布局各类服务设施。

现阶段，除了项目的东北面为林村公寓以外，其余四周均为工业区。西南面看塘坑水库景观，视野开阔，不受遮挡。

 

根据东莞市城乡规划局的法定图则显示，片区后期规划主要以居住用地为主，服务居住用地为辅。后期项目周边的工业用地都会改为住宅用地或是商业用地，提高了片区内的居住氛围，同时提升了周边配套。

 

【交通配套】

在轨道交通方面，东莞南站目前已经动工，初步定位于林村社区的东方红小组，直线距离项目大约2公里。计划赣深高铁、中虎龙城轨和东莞地铁R1线支线将会在此站交汇，赣深铁路预计2021年9月全线完工，按惯例完工后三个月至半年将正式通车。

 

除了高铁以外，东莞规划地铁R1线支线和R4线都预计会在塘厦设站。按目前规划来看R1线支线距离项目会相对R4线较近。

R1线支线是一条位于东南临深片区的加密线，全长32.4km。起于1号线富民南路站，至莞深边界，后期规划将与深圳规划地铁22号线接驳。

 

R4线串连了黄江、塘厦和清溪，三个镇区，全长30.2km。始于1号线黄江中心站，至莞惠边界，后期预计将与惠州规划地铁4号线接驳。

 

虽然规划的R1支线和R4线，分别会在项目的北面和南面经过，但是最近的R1支线塘厦高铁站（暂定名）与项目直线距离大约2公里；与R4线东兴大道站（暂定名）更是超过了3公里。需要依靠自驾或公交接驳，且这两条轨道规划较晚，近期内基本无法实现通车。

 

项目周边1公里范围内有四个公交车站，总共有5条线路公交车经过，多数是以塘厦镇区内运行的公交车为主。所以短期内出行可能更多需要依靠自驾，特别是跨区域的出行。

 

自驾方面，项目紧邻惠塘高速，5*左右*可达惠塘高速田心收费站。老牛亲测从深圳车公庙出发，途径香蜜湖路接珠三角环线高速，转惠塘高速到项目，全程大约45公里，不堵车情况下，一*内可以达到。

除此以外，项目10*内可接驳塘厦大道和环市东路，这两条南北向的区域主干道，但是车流量较大，高峰期容易出现拥堵或缓行情况。总体来说交通尚算便捷。

 

【商业配套】

项目自带约7000m²的沿街商业，老牛估计这样体量的商业，应该可以满足日常一些简单的生活需求。

除了自带的沿街商业以外，周边1公里范围内可以共享林村公寓、金地博登湖的沿街商业和金地仟百汇购物中心。但是老牛现场目测金地仟百汇购物中心，现阶段商铺入驻率大概在6-7成左右，餐饮类居多。

后阶段星河时代和天悦中央广场自带的商业街和购物中心都可以丰富塘厦北部的商业形态和品牌数量，但是这两个项目与御城花园直线距离都超过了2公里。

 

【教育配套】

项目自带一所建面约1600m²的幼儿园，具体规模以及教学品质，目前还有待确定。但是老牛比较疑惑的是这所幼儿园的*是否可以满足一个超过2000户的大型社区。

根据塘厦镇政府在2017年公布的学区范围划分来看，如无意外御城花园的学区将会划分到林村小学。项目到林村小学直线距离大约在1.7公里左右，步行可能要超过30*。

林村小学是一所创建于1931年的公立学校。2004年镇政府出资，以市一级学校标准对林村小学进行了升级和扩建，同年学校升格为镇属全日制完全小学。

 

除了林村小学以外，在项目西北面直线距离500米左右还有一所民办的水霖实验学校。

东莞市水霖实验学校是广东水霖集团以省一级学校标准打造的一所高层次、寄宿制的民办学校，学校设小学部及中学部，寄宿与走读相结合。目前水霖集团已在塘厦、大朗和清溪设校办学。

 

御城花园占地约20万㎡，总建面约40万㎡，是一个大型的纯居住社区。

 

规划有186套别墅及18栋27-33层高洋房，共2372户。别墅户型面积段约为230-270m²，洋房户型面积段约为86-160m²。

 

此外项目还自带约7000m²的沿街商业和一所建面约1500m²的幼儿园。车位共2457个，车位比超过1:1。

 

看沙盘，项目的确很大。

 

 

项目实景，虽然边上还有些小型的工业区，但并不妨碍这个临湖片区的宜居环境，湖边一圈全是高层和别墅项目。

 

 

 

项目内部设置了游泳池，网球场等配套设施，高层住宅沿地块周边采用点式半围合布局，同时设置底层商铺，这样较大程度保证了居住的舒适度和便利性。

 

【1#楼户型产品】

1#楼的户型分布为2梯5户，户型产品以96-123㎡的三房和四房为主，下面咱们逐个去了解一下。

 

 

01和05户型呈对称分布，主要朝向为西南，可以安静看花园，客厅+主卧+次卧的开间进深尺寸都比较大，是比较舒适的大三房产品。

 

02户型的主要朝向为东南，总体上比01,05户型的房间单元尺寸会稍小一些，它的一个亮点是双阳台，即厨房配置了专门的生活阳台。

 

 

老牛觉得，别墅+高层的总体布局，可以为高层户型产品提供大面积的开阔景观，下图中01，05，02等户型可以明显的感受到这个特点。

 

 

03户型是该项目面积较小的三房，主要朝向为东南，老牛提醒大家，该户型也是真正意义上的南北通透（客厅+餐厅双向通风采光）

 

 

04户型是1#楼里*的四房产品，主要朝向为西南，可同时看内部花园和小区外部，客厅+餐厅采用大横厅设计，对应也是比较开阔的大阳台。

 

【2#楼户型产品】

2#楼的户型分布为2梯4户，户型产品以两房和四房为主，而且都呈左右对称分布。

 

 

老牛认为，2#楼的总体朝向和景观视野都不错，前后基本无遮挡，算是比较开阔的楼栋。

 

 

01,04户型是该项目中的85平米两房产品，主要朝向为西南，可以安静看花园。

 

 

02,03户型是123平米的四房产品，主要朝向为西南，可同时看内部花园+小区外部，同样有一个景观大阳台。总体来说，该户型要比1#楼的04户型四房产在居住舒适度等方面要好一些，毕竟2梯4户的梯户比还是和2梯5户是有区别的。

 

【3#楼户型产品】

3#楼和2#楼比较相似，区别在于户型产品的面积段不同，3#楼的户型主要为两房和三房。

 

老牛觉得，高层住宅的户型选择，景观视野还是比较重要的参考因素，下图中3#楼的4个户型，视野都是比较开阔的。

 

 

01，04户型是两房，主要朝向为东南，和2#楼的两房产品区别不大。

 

 

02，03户型为108平的大三房，和2#楼的四房产品相比，舒适度会稍差一些，但总价也相对较低，比较适合预算有限的置业者。

 

 

综上，老牛对御城花园1-3#楼的户型做了逐一的简要解析，户型种类还是比较丰富的，从两房到三房，四房都有各自的特点，大家可以结合自己的实际需求来更加精准的挑选。

 

 

1-3#楼是御城花园近期即将开卖的楼栋，该项目总共有约40万㎡的体量规模，还有不少楼栋会陆续进入销售节点。

 

 

塘厦御城花园的12、13、14、15号楼已成功备案，均价2.6万/㎡；

 

项目位于东莞市塘厦镇西永路与西荣路交汇处南侧，林村公寓西侧。项目占地面积约20万m²，总建面约40.3万m²，由18栋高层洋房和186套别墅组成。

 

 

【12号楼】

合共84套，29层高，均为住宅产品，两梯三户；户型涵盖建面110.53㎡-158.71㎡三房两厅，备案总价区间为285万-416万。

 

 

建面110.53㎡共28套，备案总价在285万-306万之间；

 

 

建面128.37㎡共28套，备案总价在334万-356万之间；

 

 

建面158.71㎡共28套，备案总价在385万-416万之间。

 

 

【13号楼】

合共112套，29层高，均为住宅产品，两梯四户；户型涵盖建面96.42㎡-110.8㎡三房两厅，备案总价区间为236万-306万。

 

 

建面96.42㎡共28套，备案总价在236万-253万之间；

 

建面97.59㎡共28套，备案总价在239万-258万之间；

 

建面109.54㎡共28套，备案总价在282万-302万之间；

 

建面110.8㎡共28套，备案总价在285万-306万之间。

 

 

【14号楼】

合共81套，28层高，均为住宅产品，两梯三户；户型涵盖建面108.35㎡-158.97㎡三至五房，备案总价区间为285万-423万。

 

 

建面108.35㎡共27套，备案总价在285万-305万之间；

 

 

建面128.52㎡共27套，备案总价在345万-366万之间；

 

 

建面158.97㎡共27套，备案总价在394万-423万之间。

 

 

【15号楼】

合共108套，28层高，均为住宅产品，两梯四户；户型涵盖建面96.33㎡-110.91㎡三房两厅，备案总价区间为229万-298万。

 

 

建面96.33㎡共27套，备案总价在229万-246万之间；

 

 

建面97.51㎡共27套，备案总价在232万-249万之间；

 

 

建面110.34㎡共27套，备案总价在275万-295万之间；

 

 

建面110.53㎡共27套，备案总价在277万-298万之间。

 

 

 

 

 

更新于：2020-04-10

 

本次备案的16、17号楼，合共182套，均为住宅产品，推出的户型涵盖建面86.6-126.9m²3-5房，毛坯交付。

 

16号楼，共78套，主要有建面86.6㎡、102.8㎡、126.9㎡3-5房，备案均价25583元/m²，总价区间263.9-411.7万/m²；

17号楼，共104套，主要有建面96㎡、110㎡3房，备案均价24389元/m²，总价区间223.9-283.5万/m²；

 

 

 

 

 

更新*：2019-08-06

本次备案中的18号楼，合共96套，均为住宅产品，两梯三户。户型涵盖132.21m²和163.21m²的大四房，整体备案均价区间22494-25718元/㎡，备案总价区间为310-410万元。

 

 

建面132.21㎡分布在02户型，备案均价为24722元/㎡，总价区间在310-340万元之间。

 

建面163.21㎡分布在01和03户型，备案均价为23989元/㎡，总价区间在367-410万元之间。

 

 

这次推出的所有户型使用率都达到了0.82以上，对于超30层高的高层来说，这样的使用率虽相对较高的，但是两梯三户，密度适中，舒适度和私密度较为合理。

 

 

 

更新日期：2019-07-04

本次备案的5、9、10、11号楼，合共573套，均为住宅产品。户型涵盖95.32m²-123.76m²的3-4房，其中5号楼为两梯四户，9、10、11号楼为两梯五户。

 

 

【5号楼】

5号楼为两梯四户，共128套，主要有建面95.32㎡、96.49㎡、110.12㎡和110.69㎡的三房，整体备案均价为23759元/㎡，备案单价区间在21898-25541元/m²之间，总价区间在208-282万元之间。

 

 

95.32㎡备案总价区间在208-230万元之间；

96.49㎡总价区间在213-235万元之间；

110.12㎡总价区间在250-274万元之间；

110.69㎡总价区间在257-282万元之间。

 

【9号楼】

9号楼为两梯五户，共150套，主要有建面96.79㎡、99.71㎡、107.66㎡和123.73㎡的三至四房，整体备案均价为23513.8元/㎡，备案单价区间在21647-25034元/m²之间，总价区间在211-307万元之间。

 

 

96.79㎡总价区间在211-236万元之间；

99.71㎡总价区间在215-241万元之间；

107.66㎡总价区间在238-269万元之间；

123.73㎡总价区间在278-307万元之间。

 

【10号楼】

10号楼为两梯五户，共150套，主要有建面96.78㎡、99.71㎡、107.65㎡和123.73㎡的三至四房，整体备案均价为24175.7元/㎡，备案单价区间在22302-25638元/m²之间，总价区间在218-314万元之间。

 

 

96.78㎡总价区间在218-243万元之间；

99.71㎡总价区间在222-248万元之间；

107.65㎡总价区间在246-276万元之间；

123.73㎡总价区间在286-314万元之间。

 

【11号楼】

9号楼为两梯五户，共145套，主要有建面96.81㎡、99.73㎡、107.68㎡和123.76㎡的三至四房，整体备案均价为24375元/㎡，备案单价区间在22756-25865元/m²之间，总价区间在221-314万元之间。

 

 

96.81㎡总价区间在221-250万元之间；

99.73㎡总价区间在226-256万元之间；

107.68㎡总价区间在246-275万元之间；

123.76㎡总价区间在286-314万元之间。

 

这次推出的所有户型使用率都达到了0.82以上，对于超30层高的高层来说，这样的使用率算是相对较高的，其中9-11号楼为两梯五户，梯户比和私密度都稍受影响。

 

 

御城花园位于塘厦镇的北部，项目占地约20万m²，纯居住大型社区，西邻塘坑水库，远眺山体景观，享一线景观视野，不临主路，较安静。受东莞南站利好刺激，后期东莞地铁R1支线也会与南站接驳，就现阶段应该是直线距离东莞南站最近的新房项目。

 

 

更新*：2019-4-3

本次备案的6、7、8号楼，合共411套，均为住宅产品。本次推出的户型涵盖建面84.55-123.49m²的三至四房。整体的备案均价约22555.75元/m²，备案总价区间为172-289万。

 

 

【建面约85.97m²户型】

此户型分布在6栋01和04，备案单价约为22309.93元/m²，总价区间在180-202万之间。

 

【建面约107.7m²户型】

此户型分布在6栋02和03，备案单价约为23485.22元/m²，总价区间在239-265万之间。

 

【建面约84.55m²户型】

此户型分布在7栋01和04，备案单价约为21725.22元/m²，总价区间在172-193万之间。

 

【建面约122.95m²户型】

此户型分布在7栋02和03，备案单价约为22479.48元/m²，总价区间在262-288万之间。

 

【建面约107.45m²户型】

此户型分布在8栋01和05，备案单价约为22702.6元/m²，总价区间在230-256万之间。

 

【8栋】

8栋为两梯五户，01和05为107.45的三房，其余户型涵盖96.6-123.49m²的三至四房。此户型分布在8栋01和05，备案单价约为22611.4元/m²，总价区间在208-289万之间。

 

 

 

更新*：2018-08-16

御城花园已取得别墅19-22、24-25、28、30-31、33-34、37、39-40、42-61、63-88号备案价，备案总价：805-1297万。