滨海明珠备案名：雍景御品花园

项目位于沙田东南部，地处临港产业片区，东面与虎门镇仅一河之隔。

早在虎门片区划分整合之前，其实项目所处地块是属环保城片区管核，片区定位为多功能复合型城镇功能区，以改善生产、生活环境，将规划区建设成为产业特色鲜明、商贸物流兴旺为主要发展目标。

老牛亲测从深圳福田出发，自驾到项目，途径北环大道、京港澳高速，虎门北收费站下高速，再经轮渡路和山边路达到项目。全程约65公里，到达项目大约耗时90分钟左右。

虎门北收费站正常来说是距离项目最近的一个收费站，但是因为轮渡路严重拥堵，仅仅3公里的路程，耗时近30分钟。据销售透露，轮渡路将会在今年内进行改建拓宽，拓宽后无论是接驳莞佛高速还是京港澳高速，都会便捷不少。但目前老牛在网上没有找到相关信息，具体动工时间以官方公布为准。

周边公共交通配套十分有限，短时间内出行只能依靠自驾。

从项目沿着稔洲路东行400米左右，即到达虎门镇。项目远离沙田镇中心区，周边主要以沿街商业为主。1公里范围内的生活配套，可能更多需要依赖虎门。项目自带有2800m²的沿街商业，但因为周边商业档次较低，所以未来的招商和运营显得异常重要。

项目最大亮点是紧邻虎门和威远岛，所以老牛采盘的时候，现场不少虎门或者威远岛过来了解的意向购房者。从销售口中也证实到，虽然项目位于沙田，但是本地客户相对较少，来买房的60%-70%是虎门或威远岛客户。

项目地块位于环保城片区的东南端，从法定图则上我们不难发现，片区有近70%的地块是工业用地，且多数为三类工业用地。三类工业用地即指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。虽然不与项目相邻，但难免在居住氛围和空气环境等方面会对项目产生一定的影响。

根据规划，在项目的北面规划了医院、学校、幼儿园和肉菜市场，待规划落实，将会改善片区配套不足的问题。

项目地址：滨海湾新区威远岛旁（虎门长堤路左转600米）

开 发 商：东莞市沙田造纸厂有限公司

物业公司：广东碧桂园物业服务股份有限公司

物业类型：洋房

占地面积：37946m²

建筑面积：124477.55m²

项目共由六栋洋房半围合而成。均为25层高，两梯六户。户型涵盖为建面约98m²、101m²和115m²的三至四房，预计于2020年底装修交楼。

小区共设了两个出入口，临近出入口的2#03和04户型，以及6#02和03户型，易受人流和车流所产生的噪音影响。六栋洋房均为两梯六户，虽然户型使用率上减少了公摊面积，但是梯户比较高，易产生对视，私密性和居住舒适度降低。

目前1#和2#在售，均价约1.9-2万/m²，户型涵盖98-115m²的三至四房，主要是针对首置和刚需型客户群体需求。

建面约98m² 三房两厅两卫

东南和西南朝向，双阳台设计。户型方正、紧凑，动静分区。客厅出景观阳台，通风采光较好，开间3.8m较合理，餐厅空间稍小，且进深较里，采光相对较差。公卫和厨房需要借助生活阳台通风采光。三个卧室当中，小孩房空间和采光面都相对较小，采光通风较差。主人房套间设计，大采光面，舒适度较佳。

建面约101m² 三房两厅两卫

此户型点评请参考98m²户型。东北和西北朝向，03户型易受西晒影响。户型布局上除了入户有一些变化以外，其余都与98m²一致。

130m²户型 四房两厅两卫

东南和西南朝向，双阳台设计。户型方正，因为户型布局原因，过道上浪费了一定的空间。动线设计合理，动静分区。客厅出景观阳台，通风采光较好，开间3.9m较合理，餐厅空间稍小，且进深较里，采光相对较差。公卫和厨房需要借助生活阳台通风采光。

四个卧室当中，02户型的两个小孩房易受西晒影响。其中男孩房空间和采光面都相对较小，采光通风较差。主人房套间设计，大采光面，舒适度较佳。

本次备案的5、6号楼，合共288套，均为住宅产品。本次推出的户型涵盖建面98.44-114.23m²的三至四房。整体的备案均价约2.04万元/m²，备案总价区间为91-281万元。

但据老牛所知，此次备案含特殊价格的房源——有48套备案均价9200元/㎡的房源，5号楼有26套，6号楼有22套。老牛估算了下，在剔除特殊价格的房源后，5、6号楼的整体备案价格相比官方公布的价格上涨超出2000元/㎡。

【5号楼】

主要户型为建面98.55㎡、99.87㎡和114.23㎡，两梯六户，共144套。剔除特殊价格的房源后，5号楼整体的备案均价约22956元/㎡，备案总价区间为205万元-281万元。

建面98.55㎡备案总价区间219-246万元；

建面99.87㎡备案总价区间205-229万元；

建面114.23㎡备案总价区间251-281万元。

【6号楼】

主要户型为建面98.55㎡、99.88㎡和114.23㎡，两梯六户，共144套。剔除特殊价格的房源后，6号楼整体的备案均价约22521元/㎡，备案总价区间为201万元-273万元。

建面98.55㎡备案总价区间214-240万元；

建面99.88㎡备案总价区间201-225万元；

建面114.23㎡备案总价区间246-273万元。

这次推出的所有户型使用率都达到了0.83以上，对于25层高的高层来说，这样的使用率是较高的，但两梯六户，梯户比较高且私密度也会受到一定影响。

更新时间：2019-4-19

本次备案的3、4号楼，合共288套，均为住宅产品。本次推出的户型涵盖建面98.44-114.23m²的三至四房。整体的备案均价约20419.82元/m²，备案总价区间为173-252万。

【98m²户型】

此户型分布在3#01、06和4#01、06，备案单价约为21257.64元/m²，总价区间在188-222万之间。

【101m²户型】

此户型分布在3#02、05和4#02、05，备案单价约为21006.98元/m²，总价区间在218-252万之间。

【115m²户型】

此户型分布在3#03、04和4#03、04，备案单价约为18994.83元/m²，总价区间在173-201万之间。