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2018年11月29日更新

万科首铸翡翠东望备案名:万科翡翠花园

参考均价:29500元/㎡房贷计算器
地铁口地铁周边品质住宅成熟片区
户型:暂无
类型:商品住宅,商业住宅,商业总房源:1752车位数:2351
开发商:东莞市首铸二号(东莞)房地产有限公司

项目地址:南城建设路和运河东三路交界处地图查看

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牛浩思评楼

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更新时间:2019-06-20

南城区是东莞主城区里面首屈一指的核心片区,不少重要资源都集中于此,翡翠东望的位置正好位于“南城+莞城+万江”3个大区的交界处

 

 

南城区下面可以细分为6大发展单元,翡翠东望位于南城北发展单元,该单元也是东莞市政府+文体商贸等资源聚集地。

 

 

咱们来看看项目周边的现状,由于南城区早期发展的参差不齐,翡翠东望周边还是有不少密集的小产权房+杂乱商铺;距离项目比较近的是东莞地铁1号线莞太路站,约1.2公里

 

 

老牛也梳理了项目地块的信息,该地块是R5商住用地,东侧将作为中小学教育用地,沿莞太路一侧将布置不少沿街商业用地。

 

 

首铸一号在2018.06.21的土拍大战中,以约25.4亿的竞价,经过64轮激烈角逐拿下了这块用地。拿下地块后,形成了“万科+首铸+宏远+中天+中交”联合开发的模式。

 

 

众人拾柴火焰高,2018.09开始报建,不到一年的时间就已经开卖,这种高周转的开发速度真是快。

 

 

翡翠东望的产品主要由“联排别墅+高层住宅+办公”组成,由于拍地时有20%的自持面积不低于5年的自持年限,开发商还是要做高端别墅+中端高层住宅产品这样的搭配组合,这样也能比较合理的实现资金回流盈利

 

 

咱们来具体看看项目的轨道交通,主要就是东莞地铁1号线莞太路站,未来还有东莞地铁6号线和7号线沿莞太路的交汇站点。

 

 

 

 

 

 

更新时间:2019-06-20

总用地约6.74万㎡,总建筑面积约33.7万㎡容积率3.49,共计约1690户,算是比较大型的花园社区。

 

 

3.5的容积率,说实话算是比较高了,该项目有约一半用地(西侧)给了别墅产品,这样就造成东侧的高层住宅用地异常紧张,还有一栋49层的超高层住宅,从下图直观看出高层塔楼的拥堵程度

 

 

目前推出的高层住宅产品主要集中在2栋(超高层),7-11栋,主力户型产品有3个,分别是93+115+143㎡

 

更新时间:2019-06-20

 

 

93㎡3房产品,分布在2栋+7栋+10栋+11栋,标准层都是2梯6户的布局。由于该户型基本呈对称布置,每个户型只有2个珍贵的面宽,分别给了客厅+主卧,两个次卧只能靠侧面采光,这也就带来了部分户型可能会有对视(涉及私密性)的问题。

 

 

其实老牛也能理解开发商这样处理的苦衷,作为数量最多的主打户型,在面宽资源有限的情况下,只能尽量把部分位置的户型优化处理好。

 

 

接下来是115㎡的4房产品,全部都位于2栋+7栋+10栋+11栋的北侧,平面布局比较紧凑,部分细节设计的不太合理(比如主卧的门正对着入户门),厨房的采光通风会有些不太理想。

 

 

115㎡户型产品的分布稍比93㎡的分散一些,还是需要挑选好楼层+视野角度,否则会比较压抑

 

 

再来看看143㎡大四房户型,主要集中在8栋+9栋,2梯4户布局。户型平面比115㎡的4房优化了不少,比如超大阳台+主卧衣帽间可采光等细节,还有进入卧室的方式会更加舒适合理,这种户型用来自住是不错的(可惜的是依旧没能实现北通透

 

 

老牛觉得,45度放置十字形的高层住宅塔楼,固然可以让2梯4户的各户资源趋于均衡,但这也是以牺牲了大面积户型产品的舒适度为代价才得到的。

更新时间:2019-10-04

本次备案的7号楼位于地块的北侧,共计33层,192套,梯户比为2梯6户

 

老牛也对价格做了简要梳理,按总价由低到高的顺序排列如下,供大家参考。(部分户型产品出现了1.5万元/㎡的单价,主要集中在低楼层)

 




更新时间:2019-07-11

本次备案的8、9、11号楼合计共420套,均为住宅产品,官方公布的整体备案均价约27997元/m²,备案总价区间为115-489万元,户型涵盖93.02m²-148.38m²的三至四房,其中8号楼和9号楼户型相同,均为大户型。

【特殊价格户型】

8号楼的2-6楼所有户型备案均价都为12427元/㎡,13930元/㎡的房源为20-23楼02户型;

9号楼的2-6楼所有户型备案均价都为12121元/㎡,17200元/㎡的房源为25-28楼02户型;

11号楼的2-6楼所有户型备案均价都为12427元/㎡,15200元/㎡的房源为22-23楼02户型。

 

143.38㎡

8、9号楼的建面都为143.38㎡,各120套,两梯四户。

 

8号楼官方公布的备案均价为27997.55元/㎡,剔除24套特殊价格房源后的备案均价为31827.6元/㎡,备案总价区间在412-481万元之间;

 

9号楼官方公布的备案均价为27997.62元/㎡,剔除24套特殊价格房源后的备案均价为31755.2元/㎡,备案总价区间在406-489万元之间。

 

 

11号楼

11号楼共180套,两梯六户,主要有建面93.02㎡和116㎡的3-4房,官方备案均价为27997.58元/㎡,剔除32套特殊价格房源后的整体备案均价为34101.68元/㎡。

 

剔除特殊价格后,93.02㎡的备案总价区间在276-320万元之间,116㎡总价区间在299-341万元之间。

 

 

 

更新时间:2019-5-31

本次备案的10号楼共192套,均为住宅产品,官方公布的备案均价为26664.5元/m²,备案总价区间为112-387万元,户型涵盖92.96m²-115.93m²的3-4房,主要以大户型为主。

 

 

据老牛所知,此次备案含特殊房源——有30套备案均价为12121元/㎡6套备案均价为14090元/㎡的房源。其中10号楼的2-6楼所有户型备案均价都为12121元/㎡,而14090元/㎡的房源为21、22、23、25、26和27楼02户型(115.93㎡)

 

 

老牛估算了下,在剔除备案价低于2万元/㎡的36套房源后的备案价均价约29914.83元/㎡备案总价区间为239-387万元

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