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2019年04月18日更新

中海莞府备案名:中海莞府

参考均价:27500元/㎡房贷计算器
近公园山水景观
户型:暂无
类型:商品住宅总房源:待定车位数:待定
开发商:中海地产

项目地址:东莞市东城区八一路与莞长路交汇处西南侧地图查看

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牛浩思评楼

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更新时间:2019-06-18

东城区是东莞主城区的重要组成部分,有不少宜居大盘都聚集在东城。中海莞府作为中海地产首次在进军主城区的拳头产品,定位比较高,开发商也下足了力气要把它打造成顶级豪宅

 

 

主城区主要由“南城+东城+莞城+万江”4个大区组成,其中东城的面积是最大的。东城区可以细分成7个片区单元,中海莞府就位于黄旗南发展单元,算是东城区的中心位置

 

 

该项目紧邻八一路和莞长路的交界处,同时距离东莞地铁1号线(在建)的新源路站约400米,交通比较便捷。项目周边目前有不少厂房+农民房,还是比较影响中海莞府的宜居度

 

 

由于项目和东莞体育公园仅一路之隔,部分高层户型产品的景观视野还是比较开阔的,可以坐在家里远眺黄旗山。

 

 

咱们来具体看看项目周边的轨道交通,除了在建的东莞1号线(新源路站)以外,未来还有东莞地铁的12号线正好和1号线交接在新源路站

 

 

老牛觉得,该项目毗邻主干道鸿福东路,车流量还是比较大的,尤其是晚上,“噪音+空气污染”还是对该项目的舒适度造成了一定影响。

 

 

同时,由于地块面积比较小且狭长,4栋建筑里面只有2栋高层住宅,另外2栋都是办公楼,这种比较混杂的用户群体在一定程度上也影响了住宅的高端品质

 

更新时间:2019-04-17

项目占地面积约1.6万m²,总建面近6万m²,由两栋高层洋房和两栋写字楼组成。

 

 

更新时间:2019-06-18

项目一共4栋建筑,只有中间2栋高层建筑是住宅产品,两边的那2栋都是办公,小区花园只能靠住宅底部的架空层来弥补了。一共110套户型产品,停车位虽然有306个,但是这个数目是加上了办公部分的需求量。

 

 

咱们具体来看看这个豪宅户型产品,其实2栋高层住宅是一模一样的,2梯2户大平层,而这2梯2户又是左右对称的。所以,通俗的说,该项目的最大亮点就在于只有一个户型,都是240㎡的建筑面积,区别就在于你可以根据自己的需求改造成3房,4房或5房(弹性空间设置)。

 

先来看看设置成3房的,客厅+餐厅占据了户型中央的超大空间,这个超大空间同时也是南北通透的,还拥有超大阳台,算是比较奢侈的布置了。

 

 

客厅+主卧+1个次卧都布置在南向,保证了冬日良好采光的同时,也部分减弱了毗邻主干道带来的“噪音+空气”干扰。

 

 

再来看看4房的布置,其实就是在3房的基础上增设一个次卧。首先建议把次卧加在南向(如下图),毕竟朝南的房间实用一些。

 

 

当然,你也可以选择把次卧加在北向(如下图),这样客厅就显得更加宽阔大气

 

 

老牛认为,这其实也是豪宅产品的一个通用特点,毕竟有一定消费能力的客户,各自的喜好是不太一样的(不像日子过得紧巴巴的老牛,恨不得240㎡可以改造成8房),给客户提供根据自身需求可以灵活改造弹性户型空间确实比较高明。

 

 

最后,我们看一下5房的布置,其实也就是前面4房的2种布置方案综合在一起,增加了2个次卧,客厅+餐厅相对减少了1个面宽。

 

 

老牛认为,项目用地自身的条件还是比较苛刻的,有点像螺丝壳里做道场,逼着开发商往高端产品的路线走,朋友们可以结合自己的需求来选择。

 

更新时间:2019-09-06

本次备案的2号楼,28层高,共54套,均为住宅产品。本次推出的户型为建面约240.76m²三房,可根据个人需求定制户型。备案均价约28874.5元/m²,备案总价区间为599-830万。价格相比3号楼(均价27499.5元/m²)贵了1375元每平。

 

【建面约240.76m²户型】

此户型分布在2#的01和02单元:01单元备案总价区间在599-830万元之间;02单元备案总价区间在622-824万元之间。

 

 

这次推出的所有户型使用率都达到了0.83以上,对于28层高的高层来说,使用率较高,但一梯两户,梯户比较低,同时通风采光较好,视野基本不受到遮挡。

 

 

 

 

 

更新时间:2019-4-17

 

本次备案的3号楼,29层高,共56套,均为住宅产品。本次推出的户型为建面约240.66m²的三房,可根据个人需求定制户型。整体的备案均价约27499.52元/m²,备案总价区间为579-796万

 

【建面约240.66m²户型】

 

此户型分布在3#的01和02单元。01单元备案单价区间在2.49-3.31万/m²,总价区间在601-796万之间;02单元备案单价区间在2.4-3.25万/m²,总价区间在579-782万之间。

 

 

这次推出的所有户型使用率都达到了0.83以上,对于29层高的高层来说,这样的使用率算是较高的,一梯两户,梯户比较低和通风采光较好,视野不会受到遮挡。

 

以3#的01为例,从层差上来看,采用的是倒三角形定价方式。楼层差价范围在124.66元/m²-831.06元/m²不等,整体来看层差还是相对规律的。

 

以层差价来看,除了4楼和顶楼出现了一个较为明显的跳差以外,其余相邻楼层价格差都较为合理。4楼的跳差,老牛认为主要是与周边建筑和临路有一定关系,拉开优劣房源价格差距。而顶层的跳减则是因为日照时长较长,以及渗水率较高的影响,这样的定价设计也是较为常见的。

 

 

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